I mutui a tasso variabile con il cap consentono di ridurre il rischio di un tasso variabile, potendo comunque risparmiare rispetto ad un tasso fisso se i tassi si mantengono abbastanza bassi per la maggior parte del tempo. La cosa si paga solitamente con uno spread più alto, per cui se i tassi rimangono abbastanza bassi si spende di più che con un mutuo a tasso variabile puro.
Con il cap (o tetto massimo) dell'interesse, anche se l'euribor sale molto, il tasso d'interesse che si va a pagare non può mai superare il limite stabilito. Per mostrare come funziona la cosa, consideriamo come esempio un mutuo a 20 anni per 150.000€, con uno spread all'1,5% e con un cap al 5,5%. Il grafico qua sotto, ottenuto con il simulatore di mutuo studio, mostra l'andamento dell'euribor (azzurro) nello scenario, e il corrispondente tasso da pagare (blu): quando l'euribor sta sotto al 4%, il tasso effettivo è sempre pari all'euribor + 1,5%, ovvero lo spread. Ma se l'euribor sale sopra al 4%, la curva dell'interesse si appiattisce al cap del 5,5%: nell'esempio, a gennaio 2019 l'euribor è al 4,99%, ma il tasso è solo dello 0,5% più alto (un punto meno dello spread).
In corrispondenza del tasso, anche la rata si appiattisce: come si può vedere nel grafico qua sotto, nel periodo in cui il tasso euribor è sopra al 4%, la rata rimane fissa; in questo caso a 969€. Questa rata "fissa" è più bassa di quella che sarebbe stata per un tasso fisso al 5,5% fin dall'inizio, grazie al fatto che per i primi anni il tasso è stato più basso e si è pagata una quota superiore di capitale. Se invece i tassi arrivassero al cap fin dal primo momento, la rata da pagare all'inizio sarebbe esattamente pari a quella di un mutuo a tasso fisso al 5,5%: la rata di un mutuo a tasso fisso con interesse pari al cap rappresenta il limite massimo che si può pagare con un mutuo con cap.
Attenzione: controllate con la vostra banca che il cap si riferisca al tasso effettivamente pagato (TAN) e NON solo al al tasso di riferimento (euribor o bce). Nel secondo caso, il cap "effettivo" per il calcolo rata è pari al cap pubblicizzato + lo spread.
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